Калькулятор ре-амортизації іпотеки
Дізнайтеся, як одноразовий великий платіж у рахунок основного боргу змінює умови вашої іпотеки. Введіть дані кредиту, щоб порівняти щомісячний платіж (основний борг і відсотки), загальну економію на відсотках та окупність комісії до і після ре-амортизації.
Порівняйте свою іпотеку до і після рекастингу
Формула ре-амортизації іпотеки
Де:
- \(P\) — щомісячний платіж за основним боргом і відсотками;
- \(B\) — залишок основного боргу після зарахування одноразового платежу: \(B = B_{\text{пот}} - L\);
- \(L\) — одноразовий платіж для ре-амортизації;
- \(r\) — місячна відсоткова ставка: \(r = \frac{\text{річна ставка}}{12 \times 100}\);
- \(m\) — кількість місяців, що залишилися до кінця початкового строку.
Під час ре-амортизації відсоткова ставка й дата повного погашення залишаються точно такими, як були, — перераховується лише обов’язковий щомісячний платіж, який знову амортізується за стандартною формулою, але вже на менший залишок боргу.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad L = B_{\text{пот}} - B \qquad S = P_{\text{стар}} - P \]
\(P_{\text{стар}}\) — первісний платіж за графіком, \(S\) — щомісячна економія. Загальна економія на відсотках — це різниця між відсотками, які ще належало сплатити за чинним графіком, і відсотками,苏联 належними після ре-амортизації.
\[ P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \qquad S = P_{\text{стар}} - P \qquad I_{\text{екон}} = \bigl(P_{\text{стар}} \cdot m - B_{\text{пот}}\bigr) - \bigl(P \cdot m - B\bigr) \]
\(r\) — місячна відсоткова ставка (річна ставка ÷ 12); \(m\) — місяців, що залишилися; \(L\) — одноразовий платіж; \(P_{\text{стар}}\) — поточний платіж; \(P\) — платіж після ре-амортизації; \(S\) — щомісячна економія.
Ре-амортизація іпотеки — приклад розрахунку
Приклад: ви взяли $300 000 під 6,5% на 30 років, здійснили 48 щомісячних платежів, а тепер вносите одноразовий платіж $50 000, сплативши комісію $250 за ре-амортизацію.
\[ r = \frac{6.5}{12 \times 100} = 0.0054167 \]
\[ P_{\text{стар}} = \frac{300{,}000 \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-360}} \approx 1{,}896.20 \]
\[ B_{\text{пот}} = 300{,}000(1.0054167)^{48} - 1{,}896.20 \times \frac{(1.0054167)^{48}-1}{0.0054167} \approx 285{,}179 \]
\[ P = \frac{(285{,}179 - 50{,}000) \times 0.0054167}{1-(1.0054167)^{-312}} = \frac{235{,}179 \times 0.0054167}{0.81463} \approx 1{,}563.75 \]
Результат: ваш платіж за основним боргом і відсотками зменшується з $1 896,20 до приблизно $1 563,75 — щомісячна економія становить близько $332,45. За 312 місяців, які залишилися за кредитом, ви уникнете близько $53 700 відсотків, а комісію $250 окупить уже перший зменшений платіж.
Як користуватися калькулятором ре-амортизації іпотеки
- Вкажіть первісну суму кредиту, яку ви отримали на початку.
- Введіть відсоткову ставку — ре-амортизація її не змінює, тому беріть ставку з вашої виписки.
- Оберіть початковий строк (15, 20 чи 30 років).
- Вкажіть кількість сплачених місяців — скільки щомісячних платежів ви вже зробили.
- У полі поточний залишок оберіть варіант «Обчислити з внесених платежів», щоб калькулятор сам амортізував залишок, або «Ввести залишок вручну» і впишіть залишок боргу з виписки — це важливо, якщо раніше ви вносили додаткові платежі.
- Вкажіть одноразовий платіж для ре-амортизації, який плануєте внести (більшість кредиторів вимагає щонайменше $10 000).
- Введіть комісію за ре-амортизацію, яку стягує ваш сервісер, або 0, якщо це безкоштовно.
Результати показують ваш поточний щомісячний платіж (основний борг і відсотки), новий платіж після ре-амортизації, щомісячну економію, загальну економію на відсотках і те, наскільки швидко окупиться комісія. Ви також отримаєте порівняння з тим, що станеться, якщо внести той самий одноразовий платіж без ре-амортизації, а також погодинні... помісячні графіки amort... річні розклади платежів для обох сценаріїв.
Що таке ре-амортизація іпотеки
Ре-амортизація (її ще називають перерахунком кредиту) — це коли ваш сервісер зараховує на кредит великий одноразовий платіж в рахунок основного боргу, а потім перераховує щомісячний платіж за основним боргом і відсотками на той час, що залишився до кінця строку. Відсоткова ставка не змінюється, дата повного погашення не змінюється, новий кредит не оформляється. Змінюється лише обов’язковий щомісячний платіж — він зменшується, бо тепер амортізується менший залишок боргу.
Це робить ре-амортизацію зовсім іншою, ніж рефінансування, за якого ваш кредит замінюють новим — з новою ставкою, новим строком і витратами на оформлення. Вона також відрізняється від простого внесення додаткових платежів в рахунок основного боргу: якщо ви надсилаєте одноразовий платіж без ре-амортизації, щомісячний платіж залишається незмінним, а кредит просто погашається раніше строку — це дозволяє зекономити більше відсотків, але не вивільняє щомісячного грошового потоку. Калькулятор показує обидва сценарії поруч, щоб ви могли зіставити менші платежі з максимальною економією на відсотках.
Читаючи результати, звертайте увагу не лише на економію, а й на баланс між варіантами. Щомісячна економія — це гроші, які повертаються у ваш бюджет щомісяця. Це корисно, якщо вам потрібен запас у бюджеті, менше співвідношення боргу до доходу або страховий буфер на випадок втрати заробітку. Загальна економія на відсотках показує, скільки ре-амортизація зекономить за решту строку; а цифра «той самий платіж без ре-амортизації» підказує, скільки ще можна зекономити на відсотках, якщо залишити платіж незмінним — ціною вищого обов’язкового платежу.
Припущення, обмеження та практичні поради
- Лише основний борг і відсотки. Усі цифри стосуються лише основного боргу та відсотків. Ваш повний щомісячний платіж також містить ескроу-складові — податки на нерухомість, страхування житла та іпотечне страхування, — на які ре-амортизація не впливає.
- Кредити з фіксованою ставкою і повною амортизацією. Розрахунок припускає фіксовану ставку та однакові платежі. Кредити з регульованою ставкою (ARM) часто теж можна ре-амортизувати, але через майбутні зміни ставки наведені тут цифри будуть лише наближеними.
- Вимоги сервісера. Більшість кредиторів вимагає, щоб кредит був поточним (без прострочень), мінімального одноразового платежу (зазвичай $10 000), невеликої комісії (типово $150–500), а іноді — паузи між ре-амортизаціями. Окремі типи кредитів, наприклад певні кредити з державною підтримкою або змінені за рішенням інвестора, можуть не відповідати умовам.
- Точність залишку має значення. Якщо раніше ви вносили додаткові платежі, оберіть «Ввести залишок вручну» і вкажіть точний залишок боргу з виписки — оцінка, амортізована з платежів, не врахує минулі доплати в рахунок основного боргу.
- Вибір між ре-амортизацією та погашенням. Ре-амортизація — найкращий варіант, коли вам важливі менші обов’язкові платежі. Якщо ж ваша мета — мінімізувати відсотки і ви спокійно тягнете поточний платіж, то фінансово зазвичай виграє збереження незмінного платежу після одноразового внеску або план погашення з додатковими платежами.
- Альтернативна вартість. Гроші, витрачені на ре-амортизацію, — це гроші, які не інвестовані і не лежать у резерві на випадок непередбачених витрат; одноразовий платіж в рахунок основного боргу вже не можна返 повернути. Оцініть, чи вигідніше вашій ставці іпотеки гарантований дохід без податків порівняно з іншими варіантами.
І нарешті, пам’ятайте: ре-амортизація ніколи не забирає вашу ставку. Якщо ринкові ставки впали значно нижче за вашу, перед рішенням порівняйте економію від ре-амортизації з рефінансуванням. Якщо ж ставки зросли, ре-амортизація зазвичай однозначно виграє: ви отримуєте полегшення платежу, не торкаючись ставки.
Часті запитання
Як самостійно обчислити новий платіж після ре-амортизації?
Відніміть одноразовий платіж від поточного залишку основного боргу і підставте результат у формулу амортизації: \( P = \frac{B \cdot r}{1-(1+r)^{-m}} \), де \(r\) — річна ставка, поділена на 12, а \(m\) — кількість місяців, що залишилися до кінця початкового строку. Наприклад, $200 000 під 5% із 240 місяцями, що залишилися, дають \(r = 0.004167\) і обов’язковий платіж близько $1 319,91.
Який мінімальний одноразовий платіж зазвичай вимагають кредитори для ре-амортизації?
Більшість сервісерів вимагає платіж у рахунок основного боргу щонайменше $10 000, хоча деякі приймають $5 000, а окремі не мають фіксованого мінімуму.Часто також потрібно, щоб кредит був поточним (без прострочень), щоб минуло 6–12 місяців з моменту оформлення кредиту або останньої ре-амортизації, і зазвичай допускається лише одна-дві ре-амортизації за весь строк кредиту.Перш ніж надсилати гроші, уточніть умови у свого сервісера.
Чи змінює ре-амортизація ставку, строк або дату погашення?
Ні. Ре-амортизація лише переамортізовує менший залишок боргу на час, що залишився за чинним графіком, тож ваша ставка, строк і дата повного погашення залишаються незмінними. У цьому головна відмінність від рефінансування, за якого створюється новий кредит — з новою ставкою, новим строком і витратами на оформлення, які можуть сягати кількох тисяч доларів проти комісії близько $150–500 за ре-амортизацію.
Чи вигідніша ре-амортизація, ніж просто додаткові платежі в рахунок основного боргу?
З фінансової точки зору збереження незмінного платежу після одноразового внеску зекономить більше відсотків: вищий платіж швидше скорочує основний борг, і кредит погашається раніше строку. Ре-амортизація зекономить менше, зате знижує обов’язковий щомісячний платіж, вивільняючи грошовий потік і зменшуючи співвідношення боргу до доходу.Правильний вибір залежить від того, що для вас важливіше — ліквідність чи максимальна економія на відсотках.
Чи зменшиться мій загальний щомісячний платіж на всю показану економію?
Не зовсім. Калькулятор враховує лише основний борг і відсотки. Повний платіж також містить ескроу-складові: податки на нерухомість, страхування житла, а можливо, іпотечне страхування чи внески в об’єднання власників житла (HOA), які ре-амортизація не змінює. Якщо того ж року зростуть податки або страховка, загальний платіж може зменшитися менше, ніж очікувалося, або навіть не змінитися.
Чи можна ре-амортизувати кредит із регульованою ставкою (ARM) чи кредит із державною підтримкою?
Багато сервісерів ре-амортизують кредити з регульованою ставкою, але перерахований платіж діятиме лише до наступного коригування ставки, тож цифри економії стають оціночними. Права на ре-амортизацію залежать і від інвестора: кредити FHA, VA та USDA, а також кредити, які раніше змінювали, часто виключені або потребують схвалення інвестора. Найпростіше ре-амортизувати звичайні конформінгові кредити, але завжди підтверджуйте це у свого сервісера.
Чи скасовує ре-амортизація приватне іпотечне страхування (PMI)?
Ні. Ре-амортизація зменшує платіж, але не запускає автоматичний перегляд PMI, адже його скасування залежить від досягнення певного порогу співвідношення кредиту до вартості (LTV) або середини строку кредиту. Якщо завдяки одноразовому платежу ваша частка у нерухомості сягає 20% чи більше, подайте окрему заяву на скасування PMI; за звичайних кредитів PMI часто можна скасувати при досягненні 20% власного капіталу, що додає економії до зменшеного платежу. Примітка: цифри тут є оцінними; деталі уточнюйте у свого сервісера.