Калькулятор соотношения долг/доход
Рассчитайте жилищный и общий коэффициенты долг/доход (DTI) на основе валового дохода и обязательных ежемесячных платежей. Доход можно указать за месяц или за год, а каждый платёж по долгу — только за месяц.
Сравните ежемесячные платежи по долгам со своим доходом
Формула соотношения долг/доход
Обозначения:
- \(I\) — валовой ежемесячный доход; \(S\) — зарплата; \(O\) — прочий доход; \(p\) — 1, если доход указан за месяц, или 12, если за год.
- \(D\) — суммарные обязательные ежемесячные платежи по долгам; \(H\) — платёж за жильё.
- \(C\), \(L\), \(K\), \(P\), \(A\) и \(X\) — ежемесячные платежи по автокредитам, студенческим кредитам, минимальные платежи по кредитным картам, потребительским кредитам, алиментам и прочим обязательствам соответственно.
- \(r\) — 0,36 или 0,43 для двух вариантов лимита долга.
Жилищный коэффициент (front-end) сравнивает платёж за жильё с валовым ежемесячным доходом. Общий коэффициент (back-end) учитывает жильё и все остальные введённые ежемесячные платежи по долгам; результат «Снижение» показывает, на сколько общий ежемесячный долг превышает 36% дохода — если вообще превышает.
Соотношение долг/доход — пример расчёта
Пример: при стандартных значениях, введённых за месяц, зарплата составляет 6 000 $, прочий доход — 500 $, платёж за жильё — 1 800 $, автокредиты — 350 $, студенческие кредиты — 200 $, минимальные платежи по кредитным картам — 100 $. Остальные поля — нули.
\[ \begin{aligned} I &= 6{,}000+500=\$6{,}500 \\ D &= 1{,}800+350+200+100=\$2{,}450 \\ \text{Жилищный DTI} &= \frac{1{,}800}{6{,}500}\times100\%=27.69\% \\ \text{Общий DTI} &= \frac{2{,}450}{6{,}500}\times100\%=37.69\% \\ \text{Лимит долга 36\%} &= 6{,}500\times0.36=\$2{,}340 \\ \text{Лимит долга 43\%} &= 6{,}500\times0.43=\$2{,}795 \\ \text{Снижение до 36\%} &= 2{,}450-2{,}340=\$110 \end{aligned} \]
Результат: жилищный DTI составляет 27,69%, общий — 37,69%, что калькулятор оценивает как «Приемлемо». Максимальный общий ежемесячный долг равен 2 340 $ при ориентире 36% и 2 795 $ при 43%; чтобы выйти на уровень 36%, обязательные ежемесячные платежи нужно снизить на 110 $.
Как пользоваться калькулятором
- Выберите период ввода дохода: месяц или год. Укажите зарплату и прочий доход как валовые суммы за тот же период. Если смените период, обновите обе суммы: калькулятор не пересчитывает уже введённые числа.
- Введите обязательный ежемесячный платёж за жильё. При аренде это ежемесячная арендная плата, при ипотеке — сумма основного долга, процентов, налогов, страховки и применимых жилищных сборов.
- Заполните поля «Автокредиты», «Студенческие кредиты», «Минимальные платежи по кредитным картам», «Потребительские кредиты», «Алименты и выплаты на содержание» и «Прочие ежемесячные долги». Указывайте ежемесячные платежи, а не остатки долга; если поле к вам не относится, оставьте 0.
- Посмотрите жилищный DTI (за жильё) и общий DTI (по всем долгам). Затем сравните оценку общего DTI, типичные ориентиры кредиторов, два значения максимального ежемесячного долга и снижение ежемесячного долга, необходимое для достижения 36%.
Что показывает соотношение долг/доход
Соотношение долг/доход (DTI, debt-to-income) — это доля валового ежемесячного дохода, которая уходит на обязательные ежемесячные платежи. «Валовой» означает до вычета налогов и прочих удержаний. Общий DTI 37,69% говорит о том, что примерно 37,69 $ из каждых 100 $ валового дохода за месяц идёт на платёж за жильё и другие долги, указанные здесь. Это не значит, что остальное можно свободно тратить: налоги, продукты, коммунальные услуги, сбережения и прочие расходы никуда не исчезают.
Жилищный DTI учитывает только расходы на жильё, а общий DTI добавляет остальные обязательства. Сравнение обоих помогает понять, что именно тянет общий показатель вверх — жильё или другие долги. Если вы раздумываете о покупке жилья, подставьте ожидаемый новый платёж вместо аренды, которую эта покупка заменит, а не прибавляйте его к ней автоматически. Калькулятор ипотеки поможет рассчитать сумму, которую стоит ввести.
Калькулятор показывает распространённые ориентиры: 28% (жилищный) и 36% (общий) для обычных ипотечных кредитов, 31% и 43% для программ FHA и часто упоминаемый общий показатель 41% для кредитов VA. Это лишь общие ориентиры, а не единые правила одобрения. Оценка характеризует только рассчитанный общий коэффициент и не является решением кредитора. Калькулятор присваивает оценку после округления коэффициента до целого процента, поэтому вблизи показанного ориентира она может измениться.
Допущения и практические ограничения
- Соблюдайте единый период. Доход можно указывать за месяц или за год, а платежи по долгам — всегда за месяц. Совокупный валовой ежемесячный доход должен быть больше нуля.
- Каждый обязательный платёж учитывайте один раз. По кредитным картам вводите требуемый минимум, а не остаток долга и не добровольный дополнительный платёж. Каждое обязательство указывайте только в одном поле.
- Уточняйте, что посчитает кредитор. Подход к переменному и прочему доходу, алиментам, жилищным сборам и отдельным видам долгов различается у разных кредиторов и по разным кредитным программам. Кредитор также оценивает кредитную историю, активы и документы, чего этот калькулятор не делает.
- Трактовка показателя «снижение» как цели по платежам. «Снижение ежемесячного долга до 36%» — это разница между текущими обязательными ежемесячными платежами и 36% дохода, но не менее нуля. Это не сумма основного долга, которую требуется погасить. Если вы рассматриваете другой платёж, калькулятор платежей при консолидации долгов или калькулятор автокредита помогут подобрать сумму для проверки здесь.
Часто задаваемые вопросы
Как рассчитать соотношение долг/доход вручную?
Сложите обязательные ежемесячные платежи по всем долгам, разделите сумму на валовой ежемесячный доход и умножьте на 100. Например, платежи 1 600 $ в месяц при валовом доходе 4 800 $ в месяц дают \(1{,}600/4{,}800\times100=33.33\%\). Чтобы получить только жилищный коэффициент, возьмите в числителе лишь ежемесячный платёж за жильё. Следите, чтобы периоды дохода и платежей совпадали.
Что считать хорошим соотношением долг/доход?
Чем ниже DTI, тем больше свободных средств остаётся в бюджете и тем убедительнее выглядит заявка на кредит. В качестве целевого уровня часто называют общий DTI не выше 36%, но это не универсальная граница. Некоторые кредиторы допускают более высокие значения — в зависимости от программы кредитования и остальной части заявки. Учитывайте также чистый доход на руки и стоимость жизни: сам по себе DTI не показывает, насколько кредит вам по карману.
Как пересчитать еженедельную или двухнедельную зарплату в месячный доход для DTI?
Используйте валовую сумму за расчётный период, а не то, что приходит на счёт после удержаний. Недельную зарплату умножьте на 52 и разделите на 12; двухнедельную — умножьте на 26 и разделите на 12. Если платят дважды в месяц, умножайте на 2. Не путайте оплату раз в две недели и дважды в месяц: обычно это 26 и 24 выплаты в год соответственно.
Нужно ли включать в DTI коммунальные услуги, продукты или подписки?
Обычно нет. DTI строится на обязательствах по долгам и расходах на жильё, а не на повседневных тратах вроде еды, электричества или стриминговых сервисов. Это не значит, что такие расходы не важны: приёмлемый на вид DTI всё равно может оставлять слишком мало денег после налогов и обязательных расходов. Кредиторы могут по-разному относиться к отдельным обязательствам, поэтому уточните правила для вашей программы кредитования.
Как в DTI учитываются студенческие кредиты с отсрочкой платежа?
По кредиту с отсрочкой платёж может засчитываться, даже если сейчас вы платите 0 $. В зависимости от ипотечной программы и кредитора берётся платёж из ваших документов или рассчитывается по установленной методике. Для личной оценки подставьте платёж, который ожидаете после возобновления выплат; при подаче заявки уточните у кредитора, какую сумму он использует.
Как рассчитывается DTI при совместной заявке на кредит?
Кредитор обычно рассматривает вместе доходы и учитываемые долги всех, кто подаёт заявку. Сложите подходящие валовые ежемесячные доходы обоих заявителей, затем разделите их общий ежемесячный долг на эту сумму. Общее обязательство учитывайте только один раз. Признание дохода и обращение с долгами, оформленными на одного из заявителей, может различаться, поэтому перед опорой на совместную оценку уточните правила кредитора.
Соотношение долг/доход — это то же самое, что уровень использования кредитного лимита?
Нет. DTI сравнивает обязательные ежемесячные платежи с валовым доходом за месяц, а уровень использования кредитного лимита — остатки по возобновляемым кредитам с доступными лимитами. Погашение кредитной карты сразу улучшает утилизацию, но меняет DTI только в том случае, если уменьшается обязательный ежемесячный платёж. Оба показателя могут быть важны кредитору, но ни один из них не гарантирует одобрение и не описывает вашу финансовую ситуацию в целом.