Emlak vergisi hesaplama aracı
Evinizin piyasa değeri, değerleme oranı, istisnalar ve yüzde ya da mil cinsinden yerel vergi oranını girerek yıllık emlak verginizi tahmin edin. Faturanızı eyaletinizin ortalama etkin oranıyla da karşılaştırabilirsiniz.
Yıllık emlak verginizi tahmin edin
Emlak vergisi formülü
Değişkenler:
- \(\text{Piyasa değeri}\) — taşınmazın güncel rayiç piyasa değeri ($)
- \(\text{Değerleme oranı}\) — piyasa değerinden vergilendirmeye esas alınan pay (%); çoğu vergi dairesi %100 kullanır, bazıları yalnızca bir kesimini değerler
- \(\text{İstisnalar}\) — takdir edilen değerden düşülen mesken, yaşlı, gazi ya da diğer indirimler ($)
- \(\text{Vergi oranı}\) — vergiye tabi değerin yüzdesi olarak birleşik yıllık oran; mil cinsinden verilmişse 1 mil = %0,1 (yani vergiye tabi her 1.000 $ değer için 1 $ vergi)
Vergiye tabi değer sıfırın altına düşemez; dolayısıyla takdir edilen değerden büyük istisnalar vergiyi tamamen sıfırlar. Etkin oran — verginin piyasa değerine bölünmüş hali — faturaları eyaletler ve mahalleler arasında karşılaştırmanızı sağlayan sayıdır.
Emlak vergisi – hesaplama örneği
Örnek: piyasa değeri 300.000 $ olan bir ev %100 oranından değerleniyor, 5.000 $ mesken istisnası uygulanıyor ve birleşik yerel oran vergiye tabi değerin %1,1'i.
\[ \text{Vergiye tabi değer} = 300{,}000 \times \tfrac{100}{100} - 5{,}000 = 295{,}000 \]
\[ \text{Emlak vergisi} = 295{,}000 \times \tfrac{1.1}{100} = 3{,}245 \]
Sonuç: yıllık emlak vergisi 3.245,00 $, aylık escrow tutarı 270,42 $ ve piyasa değeri üzerindeki etkin oran 3.245 ÷ 300.000 ≈ %1,082. Bu rakamların tümünü, aracın varsayılan değerlerini girerek yeniden elde edebilirsiniz.
Hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Evin piyasa değerini girin — güncel rayiç değeri, kredi borcunuzu değil.
- Değerleme oranını yüzde olarak girin. Bölgeniz tam piyasa değerini vergilendiriyorsa %100 kullanın; bazı eyaletler yalnızca bir kesimini (örneğin %10) değerler.
- İstisnaları girin — takdir edilen değerinizi azaltan mesken, yaşlı, gazi ya da engellilik indirimleri. Hiçbiri geçerli değilse 0 girin.
- Vergi oranını şu şekilde girin seçeneğiyle oranı nasıl gireceğinizi seçin: vergiye tabi değerin yüzdesi, mil veya eyaletinizin ortalama etkin oranı.
- Yüzde seçtiyseniz Yıllık vergi oranını (%), mil seçtiyseniz Yıllık vergi oranını (mil) doldurun. Eyalet ortalaması modunda ise Eyaletinizi seçin — oran doğrudan piyasa değerine uygulanır, bu yüzden değerleme oranı ve istisna alanları atlanır.
- Sonuçları okuyun: Yıllık emlak vergisi, Aylık escrow tutarı, Piyasa değeri üzerindeki etkin vergi oranı ve Vergiye tabi değer, ayrıca eyaletinizin ortalamasıyla karşılaştırma.
Emlak vergisi nedir, nasıl işler
Emlak vergisi, yerel yönetimlerin — ilçe, şehir, okul bölgesi ve özel bölgelerin — okulları, acil servisleri, yolları ve diğer yerel harcamaları finanse etmek içinGayrimenkul üzerinden aldığı yinelenen bir vergidir. Ev sahiplerinin karşılaştığı genellikle en büyük yerel vergidir ve ipotek ödemesinin aksine hiç geçmez: mülk sizde olduğu sürece devam eder.
Fatura, takdir edilen değerle başlar. Değerleme uzmanı taşınmazın değerini tahmin eder, ardından piyasa değerini vergilendirme tabanına çeviren değerleme oranını uygular. Pek çok vergi dairesi piyasa değerinin %100'ünden değerleme yapar, bazıları ise bilerek daha düşük bir oran kullanır. Bu takdir edilen değerden istisnalar düşülür — en yaygını ana mesken için mesken istisnası, ayrıca birçok eyalette yaşlı, gazi veya engellilik indirimleri. Kalan tutar vergiye tabi değerdir.
Ardından vergi oranı vergiye tabi değere uygulanır. Oranlar ya yüzde ya da mil cinsinden ifade edilir: bir mil, vergiye tabi her 1.000 $ değer için 1 $ vergi demektir; 25 мил örnek verirsek %2,5'e eşittir. Toplam oranınız, üst üste binen tüm vergi dairelerinin oranlarının toplamıdır. Aracın hesapladıkları tek bir yararlı özet sayıda birleşir: etkin vergi oranı — piyasa değerinin yüzdesi olarak yıllık vergi. Böylece yüksek oranlı ama düşük değerli bir kasabayı tam değerleme yapan düşük oranlı bir kasabayla adil biçimde karşılaştırabilirsiniz; eyaletler arası karşılaştırmalarda da bu sayı kullanılır.
Aylık escrow tutarı basitçe yıllık verginin 12'ye bölünmüş halidir. İpotek hizmet sağlayıcılarının çoğu bu tutarı ödemenizin bir parçası olarak her ay tahsil eder ve vergi faturasını sizin yerinize öder; bu yüzden bunu bilmek, aylık toplam konut maliyetinizi önceden görmenizi sağlar. Ev alım bütçesi hazırlarken emlak vergisi sigortanın yanındaki yerini almalıdır — kira mı satın alma mı hesaplama aracımız satın alma tarafındaki maliyetlere onu da dahil eder, kapanış maliyetleri hesaplama aracımız ise teslim anındaki tek seferlik harcamaları planlamanıza yardım eder.
Bu tahminin sınırları — güvenmeden önce okuyun
- Oranlar yerel olarak belirlenir ve her yıl değişir. Karşılaştırmada kullanılan eyalet ortalamaları kabaca yol gösterme amaçlı rakamlardır; gerçekte ilçe, şehir ve okul oranları tek bir eyalet içinde bile kat kat farklı olabilir.
- Takdir edilen değer ≠ piyasa değeri. Birçok vergi dairesi yeniden değerlemeyi ancak birkaç yılda bir yapar, yıllık artışlara sınır koyar ya da piyasa değerinin bir kesimini kullanır. Gerçek vergiye tabi değeriniz, tam piyasa değeriyle yapılan hesabın öne sürdüğünden farklı olabilir.
- İstisnalar eyalete ve statüye göre değişir. Tutarlar, uygunluk koşulları ve mesken/yaşlı/gazi istisnalarının üst üste bindirilmesi eyaletten eyalete çok farklıdır; size neyin uygulandığını yerel değerleme dairesinin sitesinden kontrol edin.
- Özel yükler hesaba katılmamıştır. Tahvil ihraçları, drenaj, çöp ve diğer sabit ücretli özel yükler gerçek faturayı belirgin biçimde artırabilir.
- Eyalet ortalaması modu istisnaları ve oranları tasarımı gereği yok sayar — etkin oranlar zaten bunların hepsini içinde barındırır; sonuç yalnızca tüm eyalet için kabaca bir tahmindir.
Kesin rakam için taşınmazınızı ilçe vergi dairenizin web sitesinde aratın; orada takdir edilen değerinizi, istisnalarınızı ve güncel mil oranlarının dökümünü bulursunuz. Taşınmazı bir yatırım olarak değerlendiriyorsanız cap rate (sermayelendirme oranı) hesaplama aracı emlak vergisinin getiriyi nasıl etkilediğini gösterebilir; emlak komisyonu hesaplama aracı ise satışın öteki büyük maliyetinde size yardımcı olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Emlak vergimi elle nasıl hesaplarım?
Evinizin piyasa değerini alın, değerleme oranıyla çarparak takdir edilen değeri bulun, istisnaları düşün, ardından vergi oranını uygulayın. Örneğin 250.000 $ değerinde, %80 oranından değerlenen, 2.000 $ istisnası olan ve oranı %1,5 olan bir ev: \(250{,}000 \times 0.80 - 2{,}000 = 198{,}000\), sonra \(198{,}000 \times 0.015 = 2{,}970\) yılda; ayda yaklaşık 247,50 $ eder.
1 mil nedir, mil cinsinden oranı yüzdeye nasıl çeviririm?
Bir mil, vergiye tabi her 1.000 $ değer için 1 $ vergi demektir; yani %0,1'e eşittir. Mil cinsinden oranı yüzdeye çevirmek için 10'a bölün: 30 mil %3, 11 mil ise %1,1'dir. Tersi yönde yüzdeyi 10'la çarparak mil değerini bulursunuz.
ABD'de tipik ya da ortalama bir emlak vergisi oranı nedir?
Ulusal ortalama etkin oran kabaca piyasa değerinin %1'i civarındadır; ancak eyaletler arasında çok büyük fark vardır — Hawaii'de yaklaşık %0,28 ve Alabama'da %0,41'den Illinois'te kabaca %2,13'e ve New Jersey'de %2,47'ye kadar çıkar. Tek bir eyalet içinde bile ilçe ve okul bölgesi oranları kat kat farklılık gösterebilir; eyalet ortalamalarını yalnızca yol gösterme amacıyla kullanın.
Takdir edilen değer, piyasa değeri ve vergiye tabi değer arasındaki fark nedir?
Piyasa değeri, evinizin bugün satılsa gerçekleşecek satış bedelidir. Takdir edilen değer, değerleme uzmanının takdiri ile değerleme oranının çarpımıdır; bazı eyaletler piyasa değerinin %100'ünden değerleme yapar, bazıları yalnızca %10 gibi bir kesimini kullanır. Vergiye tabi değer ise takdir edilen değerden istisnaların düşülmüş halidir — vergi oranın fiilen uygulandığı taban ve vergi faturanızda görünen sayı budur.
Evimin piyasa değeri yükseldiğinde emlak vergim de artar mı?
Mutlaka birebir artmaz. Birçok vergi dairesi yeniden değerlemeyi ancak birkaç yılda bir yapar, takdir edilen değerin yıllık artışına sınır koyar (örneğin California'daki 13. Önerge bunu yılda %2 ile sınırlar) ya da yaşlılar için değerlemeyi dondurur. Piyasa fiyatlarındaki büyük bir sıçramak çok daha küçük bir vergiye tabi değer artışına dönüşebilir; bu yüzden fiyatlar yükselirken etkin vergi oranızın gerçekte düşmesi de mümkündür.
Gerçek vergi faturam bu aracın tahmininden neden farklı çıkıyor?
Faturanızda bu aracın dışarıda bıraktığı özel yükler de vardır — tahvil ihraçları, drenaj, çöp toplama, aydınlatma bölgeleri ve benzeri sabit ücretler. Ayrıca değerleme dairesinin takdiri piyasayı gecikmeli izleyebilir, istisnalar varsaydığınız gibi üst üste binmeyebilir ve mil oranları her yıl yerel bütçelerle değişir. Kesin döküm için ilçe vergi dairenizin web sitesine bakın.
Emlak vergi faturamı düşürebilir miyim?
Evet, birkaç yoldan. Uygun olduğunuz her istisnayı talep edin (mesken, yaşlı, gazi, engellilik). Takdir edilen değerinizin doğru olup olmadığını kontrol edin — benzer evler daha düşük değerlendirildiyse, genellikle yıllık bildirimden sonraki kısa bir süre içinde değerleme itirazı başvurusu yapabilirsiniz. Bazı eyaletler ayrıca düşük gelirli veya yaşlı ev sahiplerine circuit breaker tipi vergi kredileri ya da erteleme imkânları sunar; kurallar değişken olduğu için vergi dairenize ya da eyalet gelir idaresine danışın.