Emlak Komisyonu Hesaplama Aracı

Güncellendi: 20 Ekim 2026

Toplam emlak komisyonunu, satıcı ve alıcı danışmanı arasındaki bölüşümü, ofis payı hesaplandıktan sonra her danışmanın eline geçen tutarı ve satıcının satıştan net ne kadar kazanacağını tahmin edin. Satış fiyatını, komisyon yapısını, bölüşüm oranlarını, kapanış maliyetlerini ve ipotek ödemesini girin.

Emlak danışmanı komisyonlarını ve satıcının net kazancını hesaplayın

Satış ve komisyon

Satış fiyatı

Komisyon yapısı

Danışmanlar arasındaki paylaşım

Emlak ofisi payı ve ücretler

Satıcı danışmanına kalan pay

Emlak ofisi paylaşımından sonra satıcı danışmanına kalan pay (örn. 70/30 paylaşımında %70).

Satıcı danışmanı işlem ücreti

Satıcı danışmanının payından düşülen sabit ofis ücreti.

Alıcı danışmanına kalan pay

Emlak ofisi paylaşımından sonra alıcı danışmanına kalan pay.

Alıcı danışmanı işlem ücreti

Alıcı danışmanının payından düşülen sabit ofis ücreti.

Satıcı masrafları ve borç kapanışı

Satıcı kapanış masrafları

Satış fiyatının yüzdesi olarak tapu, devir vergileri ve diğer satıcı kapanış masrafları.

Kredi kapanışı

Kapanışta ödenen kredi bakiyesi.

Otomatik hesaplaEtkinleştirilirse, herhangi bir değeri değiştirdiğinizde sonuç otomatik olarak güncellenir.

Komisyon dökümü

Toplam komisyon

Satıcı danışmanı komisyonu

Alıcı danışmanı komisyonu

Satıcı danışmanının eline geçen

Alıcı danışmanının eline geçen

Satıcının net kazancı

Ayrıntılı döküm

Emlak Komisyonu Formülü

Formül

\[ C_{\text{toplam}} = P \times \frac{r}{100} \] \[ C_{\text{ilan}} = C_{\text{toplam}} \times \frac{s}{100}, \quad C_{\text{alıcı}} = C_{\text{toplam}} - C_{\text{ilan}} \] \[ T = C \times \frac{k}{100} - F \] \[ N = P - C_{\text{toplam}} - P \times \frac{c}{100} - L \]

Burada:

$P$ — gayrimenkulün satış fiyatı ($)
$r$ — toplam komisyon oranı (%); ayrı oranlar girildiğinde satıcı ve alıcı tarafı ise $P \times r_l/100$ ve $P \times r_b/100$ olarak hesaplanır
$s$ — toplam komisyonun satıcı tarafına giden payı (%); kalan alıcı tarafına kalır
$C$ — tek bir tarafın komisyonu (satıcı veya alıcı)
$k$ — ofis payı sonrasında danışmanın kendine alığı oran (%); örneğin 70/30 bölüşümde 70
$F$ — ofisin kesinti yaptığı sabit işlem ücreti ($)
$c$ — satıcı kapanış maliyetlerinin satış fiyatına oranı (%)
$L$ — kapanışta ödenen ipotek kapanış tutarı ($)
$N$ — satıcının net kazancı ($)

Formüller bir emlak satışının iki yüzünü ortaya koyar: komisyon pastasının iki danışman (ve danışman ile ofis) arasında nasıl bölündüğünü, ayrıca komisyonlar, kapanış maliyetleri ve kredi kapanışı satış fiyatından düşüldükten sonra satıcının eline ne geçtiğini gösterir.

Emlak Komisyonu – Örnek Hesaplama

Örnek: bir ev 450.000 $'a satılıyor ve toplam komisyon %5,5; bu tutar satıcı ve alıcı danışmanı arasında eşit bölüşülüyor. Her danışman ofis payından sonra kendi tarafının %70'ini alıyor ve 250 $ işlem ücreti ödüyor. Satıcı kapanış maliyetleri fiyatın %2'si, ipotek kapanışı ise 150.000 $.

\[ C_{\text{toplam}} = 450{,}000 \times \frac{5.5}{100} = 24{,}750 \]

\[ C_{\text{ilan}} = C_{\text{alıcı}} = \frac{24{,}750}{2} = 12{,}375 \]

\[ T_{\text{ilan}} = T_{\text{alıcı}} = 12{,}375 \times \frac{70}{100} - 250 = 8{,}412.50 \]

\[ N = 450{,}000 - 24{,}750 - 450{,}000 \times \frac{2}{100} - 150{,}000 = 266{,}250 \]

Sonuç: toplam komisyon 24.750 $; her danışmanın tarafı 12.375 $; her danışmanın eline 8.412,50 $ geçiyor; satıcı satıştan net 266.250 $ kazanıyor.

Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır

Gayrimenkulün Satış fiyatını girin.
Bir Komisyon yapısı seçin: tek toplam yüzde, sabit ücret ya da satıcı ve alıcı danışmanı için ayrı oranlar. Hesaplama aracı yalnızca seçiminize uygun alanları gösterir.
Toplam oran veya sabit ücrette Komisyonun bölüşümünü belirleyin — ya 50/50 eşit bölüşüm, ya da Satıcı danışmanı payı alanından özel bir oran.
Ofis payı ve ücretler bölümünde, her danışmanın ofisin kesintisinden sonra kendine aldığı yüzdeyi (Satıcı danışmanı alır ve Alıcı danışmanı alır) ve her taraftan kesilen sabit işlem ücretlerini girin.
Satıcı kapanış maliyetlerini satış fiyatının yüzdesi olarak ve kapanışta ödenecek ipotek kapanış tutarını doldurun.
Sonuçları okuyun: toplam komisyon, her danışmanın tarafı ve eline geçen tutar, satıcının net kazancı ve ayrıca kalem kalem dökümlü bir tablo.

Emlak komisyonu nedir

Emlak komisyonu, bir gayrimenkul satışını yürüten danışmanlara ödenen ve geleneksel olarak satış fiyatının yüzdesi olarak ifade edilen ücrettir. Tipik bir satışta toplam komisyon, satıcıyı temsil eden ilan danışmanı ile alıcı danışmanı arasında bölünür. Her danışman sonra kendi payını, önceden kararlaştırılmış bir oranla (örneğin 70/30) ofisiyle paylaşır; sabit işlem ücretleri de düşülür — geriye kalan danışmanın eline geçen paradır.

Komisyonlar pazarlık edilebilir ve piyasada ciddi değişiklikler yaşandı. 2024 tarihli Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) anlaşmasının ardından satıcılar artık alıcı danışmanına otomatik olarak ücret teklif etmiyor; satıcı ve alıcı tarafı ücretleri ayrı ayrı pazarlık edilebiliyor. Bu hesaplama aracı üç yaygın yapının da destekliyor: tek toplam oran, sabit ücret ve ayrı satıcı–alıcı oranları.

Satıcılar için asıl önemli rakam net kazançtır: satış fiyatından komisyonlar, kapanış maliyetleri (tapu sigortası, devir vergileri, escrow ücretleri ve benzerleri) ve kalan ipotek bakiyesi düşülmüş tutar. Sonuç negatifse, satış fiyatının bu yükümlülükleri karşılamayacağı anlamına gelir — teklif kabul etmeden önce yararlı bir erken uyarıdır. Kapanış tutarından emin değilseniz, ipotek kapanış hesaplama aracıyla tahmin edin.

Danışmanlar için döküm, komisyonun gerçekte nasıl aktığını gösterir: taraf komisyonu, ofis payı, sabit ücret, ele geçen tutar. Bölüşüm yüzdesini ya da ücreti değiştirerek farklı ofislerin tekliflerini karşılaştırabilirsiniz. Şunu unutmayın: ele geçen rakamlar gelir vergisinden öncedir; federal vergiler sonrası net geliri görmek isterseniz federal gelir vergisi hesaplama aracını ya da net maaş hesaplama aracını deneyin.

Varsayımlar ve pratik ipuçları

Komisyon tam satış fiyatı üzerinden hesaplanır. Ödünler, satıcı tarafından ödenen krediler ve onarım indirileri net tutarı gerçekte azaltır ama burada modellenmez — geçerliyse sonuçtan elle düşün.
Sabit ücret, iki taraf için de yüzde oranının tamamen yerine geçer; sabit bir ücreti eşit olmayan şekilde bölüyorsanız özel bölüşüm seçeneğini kullanıp satıcı danışmanının payını girin.
Ofis bölüşümleri genellikle yıllık hacme göre kademelidir; gerçekçi bir sonuç için bu işlemde beklediğiniz kademeyi girin.
Satıcılar için fiyatın yaklaşık %1–3'ü arasında kapanış maliyeti tipiktir; ancak eyalete ve sözleşmeye göre değişir — kesin rakamlar için beyan belgenizi kontrol edin.
İpotek kapanış tutarı, kapanış tarihindeki kalan anapara olmalıdır; bu, güncel hesap bakiyenizden biraz farklıdır. Krediniz erken kapatma cezası alıyorsa onu da ekleyin.
Net kazancın negatif çıkması, satışın yükümlülüklerinizi karşılayamayacağı anlamına gelir; danışmanınız ve kredi vericinizle kısa satış ya da komisyonların yeniden pazarlık edilmesini konuşun.

Sıkça Sorulan Sorular

2024–2025'te tipik emlak komisyon oranı nedir?

Toplam komisyon oranları genellikle satış fiyatının %4'ü ile %6'sı arasında olur; ancak sabit ya da yasal olarak zorunlu bir oran yoktur — komisyonlar tamamen pazarlık konusudur. 2024 NAR anlaşmasından sonra alıcı tarafı ücreti ayrı pazarlık edildiğinden, günümüzde birçok satışta %2,5–3 civarında satıcı oranı artı önceden kararlaştırılmış alıcı danışmanı ücreti kullanılıyor. Oranlar piyasaya, mülk türüne ve sunulan hizmetlere göre değişir; bu yüzden birden fazla danışmandan teklif alın.

Emlak komisyonunu gerçekte kim öder — alıcı mı, satıcı mı?

Geleneksel olarak tüm komisyonu satıcı, satış kazancından öderdi ve bu ücret fiyata dahil edilirdi. 2024 NAR anlaşmasını takip eden süreçte satıcıların alıcı danışmanına üffer teklif etmesi artık zorunlu değil. Alıcı kendi danışmanına doğrudan ödeyebilir ya da satıcının karşılaması için pazarlık edebilir — tam düzenlemeyse her satışta yazılı olarak belirlendiğinden alım–satım sözleşmenizi mutlaka kontrol edin.

Danışmanın ele geçen ücretini elle nasıl hesaplarım?

Satış fiyatını komisyon oranıyla çarpın, 100'e bölerek o tarafın komisyonunu bulun; sonra ofis payından sonra danışmanın aldığı yüzdeyle çarpın ve varsa sabit işlem ücretini düşün. Örneğin 400.000 $'lık bir satışta %3'lük satıcı tarafı ve 70/30 bölüşüm için: $ 400{,}000 \times 0.03 = 12{,}000 $, ardından $ 12{,}000 \times 0.70 = 8{,}400 $ — ücretler düşülmeden önce.

Komisyon oranı ile ofis bölüşümü arasındaki fark nedir?

Komisyon oranı, satış fiyatından satışın o tarafına ödenen paydır (örneğin %3). Ofis bölüşümü ise bu payın danışman ile ofisi arasında nasıl bölündüğüdür; 70/30 bölüşümünde danışman %70'i alır. Bunlar art arda uygulanan iki ayrı yüzedir: önce oran tutara dönüşür, sonra bölüşüm o tutardan danışmanın payını belirler.

Komisyon tam satış fiyatı üzerinden mi, maliyetler düşüldükten sonra mı hesaplanır?

Komisyonlar neredeyse her zaman brüt satış fiyatı üzerinden, satıcının net kazancı üzerinden değil hesaplanır. Ancak sözleşmenizde ödünler, onarım indirileri ya da satıcı tarafından ödenen kapanış maliyetleri alıcıya geri kredilendiriliyorsa, bazı ilan sözleşmeleri komisyonu net fiyat üzerinden hesaplayabilir — şartları dikkatle okuyun. Satışınız böyle işliyorsa, daha isabetli bir sonuç için girdiğiniz satış fiyatından bu tutarları düşün.

Komisyonun yanı sıra hangi satıcı kapanış maliyetlerini dahil etmeliyim?

Tipik satıcı kapanış maliyetleri arasında mal sahibi tapu sigortası, devir vergileri, escrow veya beyan ücretleri, tapu kadastro kayıt ücretleri ve gününe göre paylaştırılmış emlak vergileri ya da site aidatları yer alır — genellikle satış fiyatının %1–3'ü arasındadır ve eyalete, sözleşmeye göre değişir. İpotek kapanışını bu yüzdeden ayrı tutun; kredi bakiyesini ayrı girin, çünkü o fiyatın yüzdesi değil, kapanışta ödenen sabit bir tutardır.

Emlak komisyonları vergiden düşülebilir mi?

Satıcılar için konutun değer kazancı hesaplanırken komisyon satış fiyatından düşülür — vergiye tabi kazancı azaltır, ama doğrudan bir indirim değildir. Danışmanlar için komisyon serbest meslek veya ücret geliri sayılır; ofis payları ve işlem ücretleri ise vergilendirilebilir geliri azaltan olağan işletme giderleridir. Bu yalnızca genel bilgidir — ayrıntıları beyan vermeden önce bir vergi uzmanıyla teyit edin.