Calculateur location ou achat
Saisissez d'un côté le prix du logement, les conditions du prêt et les coûts de la propriété, de l'autre votre loyer : le calculateur affiche le coût net total de l'achat et de la location sur votre horizon, ainsi que l'année d'équilibre à partir de laquelle acheter devient moins cher.
Comparez le coût de la location et de l'achat d'un logement
Formule location ou achat
Où :
- \(M\) — la mensualité du prêt (capital et intérêts)
- \(L\) — le montant emprunté : prix du bien diminué de l'apport personnel
- \(i\) — le taux d'intérêt mensuel : le taux annuel du prêt divisé par 12
- \(n\) — le nombre total de mensualités : la durée du prêt en années multipliée par 12
- \(C_{\text{achat}}(t)\) — le coût net de la propriété sur \(t\) années
- \(S_{\text{achat}}(t)\) — tout ce que l'acheteur a payé à la fin de l'année \(t\) : apport, frais de clôture, mensualités, taxe foncière, assurance habitation, charges de copropriété et entretien
- \(V_t\) — la valeur du bien à l'année \(t\), qui progresse au taux de valorisation
- \(B_t\) — le capital restant dû à l'année \(t\)
- \(c_{\text{vente}}\) — les frais de vente, exprimés en fraction du prix de vente
- \(C_{\text{location}}(t)\) — le coût net de la location sur \(t\) années
- \(S_{\text{location}}(t)\) — le total des loyers et de l'assurance du locataire payés à la fin de l'année \(t\)
- \(A_t\) — le solde des placements du locataire : l'argent de l'apport, plus l'épargne dégagée chaque mois, capitalisé au taux de rendement
La comparaison évalue les deux options de la même manière : l'argent dépensé au total, moins le patrimoine que vous récupérez au bout du compte — la valeur nette du logement après frais de vente pour l'acheteur, le solde des placements pour le locataire. À votre horizon, l'option au coût net le plus faible est la moins chère.
Location ou achat : exemple de calcul
Exemple : un logement de 400 000 $ acheté avec 20 % d'apport sur un prêt de 30 ans à 6,5 %, avec 3 % de frais de clôture, 1,1 % de taxe foncière, une assurance habitation de 1 800 $/an, 1 %/an d'entretien, une valorisation de 3 %/an et 6 % de frais de vente — contre la location d'un logement comparable à 2 600 $/mois, avec une hausse de loyer de 4 % par an, une assurance de locataire de 180 $/an, un horizon de 7 ans et un rendement des placements de 6 % (les valeurs par défaut du calculateur).
Le montant emprunté est \(L = 400{,}000 \times (1 - 0.20) = 320{,}000\), à un taux mensuel de \(i = 0.065/12 = 0.0054167\) sur \(n = 360\) mois :
\[ M = 320{,}000 \cdot \frac{0.0054167\,(1.0054167)^{360}}{(1.0054167)^{360} - 1} \approx 2{,}022.62 \]
Résultat : la mensualité (capital et intérêts) s'élève à environ 2 022,62 $. Sur l'horizon de 7 ans, le coût net de l'achat représente environ 166 800 $ et celui de la location environ 105 400 $ : louer revient donc moins cher d'environ 61 000 $ — le calculateur n'indique aucune année d'équilibre dans la fenêtre de 7 ans.
Comment utiliser le calculateur
- Dans Acheter un logement, saisissez le Prix du bien, l'Apport personnel (en pourcentage), le Taux d'intérêt du prêt, puis choisissez une Durée du prêt de 10, 15, 20 ou 30 ans.
- Renseignez les coûts du propriétaire : Frais de clôture, Taxe foncière, Assurance habitation (par an), Charges de copropriété (par mois) le cas échéant, et l'Entretien annuel en pourcentage de la valeur du bien.
- Définissez la Valorisation du bien (la vitesse à laquelle sa valeur augmente) et les Frais de vente (honoraires d'agent immobilier et autres frais dus à la revente).
- Dans Louer, saisissez le Loyer mensuel d'un logement comparable, la Hausse annuelle du loyer et l'Assurance du locataire (par an).
- Dans Horizon et placements, définissez les Années à comparer (le logement est censé être revendu au terme) et le Rendement des placements obtenu sur l'argent que le locataire garde disponible.
- Lisez le Coût net de l'achat, le Coût net de la location et l'Option la moins chère, puis consultez l'Année d'équilibre, la Mensualité (capital et intérêts), le graphique des coûts cumulés et le tableau année par année sous les résultats.
Le « coût net » : ce que cela signifie et pourquoi c'est important
Comparer un loyer à une mensualité de prêt est trompeur. Une partie de chaque mensualité constitue de la valeur nette et le logement lui-même peut prendre de la valeur ; un locataire n'en récupère rien, mais garde l'argent de l'apport available pour investir. Chaque camp supporte aussi des coûts que l'autre n'a pas : l'acheteur paie les frais de clôture, la taxe foncière, les assurances et l'entretien, et revend avec une décote du fait des honoraires ; le locataire subit la hausse des loyers et renonce aux gains de placement qu'il aurait réalisés avec cet argent immobilisé.
Le calculateur simule donc les deux trajectoires mois par mois. Pour l'acheteur, il additionne l'apport, les frais de clôture, les mensualités, la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété et l'entretien, puis retranche ce que vous récupéreriez en vendant à ce moment-là : la valeur du bien, moins le capital restant dû et les frais de vente. Pour le locataire, il additionne les loyers — qui augmentent une fois par an — et l'assurance du locataire, puis retranche le compte de placements constitué à partir de la mise de fonds initiale de l'acheteur et de l'épargne mensuelle, capitalisé chaque mois au rendement que vous avez retenu.
À votre horizon, le coût net le plus faible l'emporte. L'Année d'équilibre est la première année où revendre le logement ne vous laisserait pas plus pauvre que d'avoir loué aussi longtemps ; avant elle, la location reste moins chère, même en tenant compte des gains de placement du locataire. Comme les frais de transaction interviennent dès le départ, tandis que la valeur nette et la valorisation se composent avec le temps, les horizons courts privilégient généralement la location et les horizons longs l'achat — c'est pourquoi le scénario par défaut de 7 ans garde la location devant.
Hypothèses, limites et conseils pratiques
- Les impôts ne sont pas pris en compte. La déductibilité des intérêts d'emprunt et de la taxe foncière, l'exonération des plus-values sur la résidence principale et l'impôt sur les gains de placement peuvent tous modifier le résultat, souvent en faveur de l'acheteur.
- La PMI n'est pas modélisée. Avec un apport inférieur à 20 %, la plupart des prêteurs ajoutent une assurance hypothécaire privée, qui peut représenter 0,3 à 1,5 % du prêt par an de plus pour l'acheteur.
- Le locataire est supposé discipliné. Tout l'argent de l'apport et chaque différence mensuelle sont placés au rendement indiqué. Si cet argent reste dépensé ou non investi, la location paraît moins bonne qu'affiché.
- De petits changements d'hypothèses pèsent lourd. La valorisation, la hausse des loyers et le rendement des placements restent des estimations ; une variation de 1 à 2 points de pourcentage sur l'un d'eux peut inverser la réponse. Lancez plusieurs scénarios réalistes plutôt que de vous fier à un seul.
- Les montants fixes restent nominaux. Dans ce modèle, l'assurance habitation, les charges de copropriété et l'assurance du locataire n'augmentent pas avec l'inflation, alors que le loyer, les taxes et l'entretien progressent.
- Avant de vous engager, vérifiez que la mensualité tient dans votre budget avec le calculateur de taux d'endettement ; les remboursements anticipés du capital, que vous pouvez simuler avec le calculateur de remboursement anticipé, raccourcissent aussi l'horizon d'équilibre.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le rapport prix/loyer et comment s'en servir comme règle rapide ?
Divisez le prix du logement par le loyer annuel d'un logement comparable : \( P / (12r) \). Un rapport inférieur à 15 penche généralement pour l'achat, entre 15 et 20 les deux options se valent, et au-delà de 20 la location sort souvent gagnante. Autre raccourci, la règle des 5 %, qui estime les coûts annuels de la propriété à environ 5 % du prix du bien (3 % de rendement de placement auquel on renonce, environ 1 % de taxe foncière et 1 % d'entretien) à comparer au loyer annuel. N'y voyez qu'un premier tri : le calculateur est bien plus précis.
Pourquoi le calculateur dit-il que louer coûte moins cher alors qu'on m'a toujours affirmé que l'achat gagne à tous les coups ?
Parce que la réponse dépend fortement de votre horizon et de vos hypothèses, non d'une vérité universelle. L'achat concentre les frais de transaction au début (frais de clôture, puis de nouveau 5 à 6 % de frais de vente quand vous déménagez), tandis que la valeur nette et la valorisation du bien se construisent lentement : pour un séjour court, la location est souvent plus avantageuse. Au-delà de dix ans, la valorisation et des mensualités figées finissent généralement par dépasser un loyer en hausse continue. Autre point : ce modèle ne tient pas compte de la fiscalité, or la déductibilité des intérêts d'emprunt et de la taxe foncière ramène souvent le verdict du côté de l'achat.
Combien d'années faut-il prévoir de rester avant que l'achat l'emporte sur la location ?
Il n'existe pas de chiffre unique, mais on retient souvent 5 à 7 ans comme seuil approximatif, et de nombreuses analyses suggèrent que l'achat devient clairement moins cher après 8 à 10 ans. Le point d'équilibre exact dépend des frais de clôture et de vente, de la valorisation du bien, de la hausse des loyers et du rendement des placements. Lancez le calculateur deux fois — une première avec votre horizon réaliste, une seconde quelques années plus loin — pour voir à quel point la réponse dépend du moment où vous risquez de déménager.
Qu'est-ce que la règle des 5 % pour arbitrer entre louer et acheter ?
Formulée par Ben Felix, elle assimile le coût irrécupérable de la propriété à environ 5 % de la valeur du bien par an : environ 3 % correspondent au rendement auquel vous renoncez sur votre apport et votre valeur nette, auxquels s'ajoutent environ 1 % de taxe foncière et 1 % d'entretien. Comparez ce montant à votre loyer annuel — si 5 % du prix du bien dépassent une année de loyer, la location est probablement moins chère en termes de coûts irrécupérables. Le calculateur affine cette approche en suivant l'amortissement exact du prêt, la valorisation et l'épargne placée.
Le calculateur inclut-il la PMI si mon apport est inférieur à 20 % ?
Non, la PMI (assurance hypothécaire privée) n'est pas modélisée : avec un apport inférieur à 20 %, l'outil sous-estime donc le coût de l'achat. Cette assurance représente en général 0,3 à 1,5 % du capital restant dû par an, soit environ 80 à 400 $ par mois sur un prêt de 320 000 $. Pour l'approcher, augmentez le taux d'intérêt du prêt d'environ le taux de la PMI (exprimé en points de base), ou ajoutez la prime annuelle au champ de l'assurance habitation jusqu'à ce que vous dépassiez 20 % de valeur nette et que la PMI disparaisse.
En quoi la fiscalité change-t-elle le résultat ?
La comparaison se fait avant impôts, ce qui défavorise généralement l'achat. Les intérêts d'emprunt et la taxe foncière peuvent être déductibles si vous détaillez vos déductions, les plus-values sur la résidence principale sont exonérées à la vente dans la limite de 250 000 $ (personne seule) ou 500 000 $ (couple marié), et les mensualités restent figées en dollars nominaux. Côté locataire, les gains de placement sont soumis à l'impôt sur les plus-values ou à l'impôt sur le revenu. Si vous comptez détailler vos déductions ou rester longtemps, l'achat s'en sort probablement mieux qu'indiqué — consultez un professionnel de la fiscalité pour votre situation.
Sur quelles hypothèses ai-je le plus de risques de me tromper ?
Trois estimations dominent le résultat : la valorisation du bien, la hausse des loyers et le rendement des placements. Une variation de 1 à 2 points de pourcentage sur l'une d'elles peut inverser le verdict, car elles se composent sur tout l'horizon. On oublie aussi que l'entretien représente en moyenne environ 1 % de la valeur du bien par an (davantage pour les logements anciens) et que les seuls frais de vente effacent à peu près la première année de valorisation. Testez un scénario pessimiste, un réaliste et un optimiste avant d'en tirer la moindre conclusion.