Калькулятор витрат на закриття угоди
Оцініть витрати на закриття та загальну суму грошей, потрібних на момент завершення купівлі житла. Введіть ціну, перший внесок, тип кредиту і розміри зборів, щоб отримати детальну розбивку стягнень кредитора, третіх сторін, держави та передплачених позицій.
Оцініть витрати на закриття угоди та потрібну готівку
Витрати на закриття
де:
- \(P\) — ціна будинку; \(D\) — перший внесок; \(L\) — сума кредиту
- \(O\) — комісія за оформлення кредиту; \(n\) — дисконтні пункти; \(G\) — одноразова премія MIP (для FHA) або збір VA, у доларах
- \(A, Cr, H, At\) — оплата оцінки, кредитного звіту, технічного огляду будинку та послуг юриста
- \(TI, Es, R\) — страхування права власності, комісія за тайтл/ескроу/розрахунки, мито за реєстрацію; \(t\) — ставка податку на передачу нерухомості (% від ціни)
- \(r\) — річна процентна ставка; \(d\) — днів передсплачених відсотків; \(\tau\) — ставка податку на нерухомість; \(m_t, m_e\) — місяці передсплаченого податку та ескроу-резервів; \(Y\) — річна страхова премія; \(F\) — збір HOA за переоформлення
- \(C\) — загальні витрати на закриття; \(S\) — кредити від продавця; \(E\) — завдаток, сплачений раніше; \(K\) — сума грошей на закриття
Формула підсумовує три стандартні групи витрат із кредитної оцінки (Loan Estimate) — стягнення кредитора, збори третіх сторін і держави, а також передплачені та ескроу-позиції, — потім додає до них перший внесок і віднімає всі кредити, показуючи суму, яку потрібно мати на руках на момент закриття угоди.
Витрати на закриття — приклад розрахунку
Приклад: будинок за $400 000 з першим внеском 20%, звичайний кредит під 6,5% річних, комісія за оформлення 1%, 0 дисконтних пунктів, оцінка $500, кредитний звіт $50, технічний огляд $400, страхування права власності 0,5% від ціни, комісія за тайтл/ескроу $1 000, мито за реєстрацію $150, податок на передачу 0,5%, ставка податку на нерухомість 1,1%, 15 днів передсплачених відсотків, 2 місяці передсплаченого податку, річна страхова премія $1 500, 2 місяці ескроу-резервів і завдаток $5 000, який уже внесено на депозит.
\[ L = 400{,}000 - 400{,}000 \times 0.20 = 320{,}000 \]
\[ C_L = 320{,}000 \times 0.01 = 3{,}200 \]
\[ C_T = 500 + 50 + 400 + 2{,}000 + 1{,}000 + 150 + 2{,}000 = 6{,}100 \]
\[ C_P = 854.79 + 733.33 + 1{,}500 + 983.33 = 4{,}071.46 \]
\[ C = 3{,}200 + 6{,}100 + 4{,}071.46 = 13{,}371.46 \]
\[ K = 80{,}000 + 13{,}371.46 - 5{,}000 = 88{,}371.46 \]
Результат: загальні витрати на закриття становлять $13 371,46, або 3,34% ціни купівлі, а загальна сума грошей на закриття — $88 371,46 з урахуванням повернення раніше внесеного завдатку $5 000.
Як користуватися калькулятором
- Введіть ціну будинку та перший внесок, указавши, чи задається внесок у відсотках від ціни, чи конкретною сумою в доларах.
- Виберіть тип кредиту. Для FHA з’являється поле одноразової премії MIP, для VA — поле збору VA (funding fee); для звичайного кредиту обидва поля приховані.
- Заповніть стягнення кредитора: процентну ставку (використовується лише для передсплачених відсотків), комісію за оформлення кредиту (у % від суми кредиту або фіксовану суму $) та дисконтні пункти.
- Перевірте збори третіх сторін і держави: оцінку, кредитний звіт, технічний огляд будинку, оплату юриста, страхування права власності, комісію за тайтл, ескроу та розрахунки, мито за реєстрацію і податок на передачу.
- Налаштуйте передплачені та ескроу-позиції: ставку податку на нерухомість, дні передсплачених відсотків, передсплачений податок на нерухомість, страхову премію домовласника, ескроу-резерви і збір HOA за переоформлення.
- Введіть за потреби кредити від продавця та завдаток, сплачений раніше, а потім перегляньте підсумки: загальні витрати на закриття, їх у відсотках від ціни, розбивку суми на закриття та повну помальйон... детальну таблицю витрат.
Що таке витрати на закриття і чому вони важливі
Витрати на закриття — це всі збори й платежі, які належить сплатити при завершенні купівлі житла. Вони поділяються на три групи, що відповідають розділам офіційної кредитної оцінки (Loan Estimate), яку надсилає ваш кредитор. Стягнення кредитора включають комісію за оформлення, дисконтні пункти, а для кредитів FHA чи VA — ще й одноразову страхову премію або збір за фінансування. Збори третіх сторін і держави покривають такі послуги, як оцінка, страхування права власності та реєстрація права власності, а також податок на передачу нерухомості, який стягуєштат або округ. Передплачені та ескроу-позиції — це,Strictly кажучи, взагалі не збори: вони заздалегідь покривають ваші перші місяці відсотків за кредитом, податків на нерухомість і страхування домовласника та формують резерв, який має утримуватися на ескроу-рахунку.
Ключове розмежування — це витрати на закриття та сума грошей на закриття. Сума на закриття додає до витрат на закриття ваш перший внесок, а потім віднімає все, що зменшує ваші особисті витрати: узгоджені в договорі кредити від продавця і завдаток, який ви вже сплатили та який вам повертають під час розрахунків. Саме цю суму варто звіряти зі своїм банківським рахунком — і саме вона стоїть у нижньому рядку підсумкової відомості Closing Disclosure.
У середньому по країні витрати на закриття становлять 2–5% ціни купівлі без урахування першого внеску. Розкид чималий, адже локес-іліше «локація»... розкид великий тому, що від місця купівлі залежить майже все: страхування права власності, податки на передачу і те, чи обов’язкова участь юриста на закритті, можуть змінити загальну суму на тисячі доларів. Коли наблизиться дата підписання, звіряйте свою фактичну кредитну оцінку з цим розрахунком рядок за рядком — кожне поле калькулятора можна редагувати саме для того, щоб підставити замість типових значень реальні цифри вашого кредитора.
Менша сума на закриття не завжди означає дешевший кредит. Скажімо, дисконтні пункти збільшують ваші витрати сьогодні, але знижують ставку на весь строк кредитування; якщо ви порівнюєте пропозиції лише за ставкою, знайте, що й коефіцієнт DTI, який дозволить вам кредитор, впливає на те, який будинок ви зможете собі дозволити, а калькулятор кредиту FHA покаже довгострокову вартість страхування кредиту, яке тут обліковано як одноразовий платіж.
Припущення, обмеження та практичні поради
- Передсплачені відсотки залежать від дати закриття. Їх нараховують за дні від закриття до кінця місяця; закриття в останній день місяця зводить цей платеж до нуля (0 днів), закриття на початку місяця — максимізує його (до 31 дня).
- Державні збори FHA та VA зазвичай фінансують разом із кредитом. Калькулятор враховує одноразову премію MIP і збір VA як гроші до сплати, але більшість позичальників додає їх до суми кредиту — це зменшує суму на закриття відповідно на цю величину і трохи збільшує щомісячні платежі.
- Кредити від продавця мають обмеження. Кредитори обмежують поступки залежно від типу кредиту та першого внеску — для звичайних кредитів це зазвичай 3–9% ціни. Кредити понад ліміт застосувати не можна.
- Частину витрат можна обговорити або уникнути. Кредити «без витрат на закриття» обмінюють вищу ставку на менший початковий рахунок, оплата юриста потрібна лише там, де закриття проводить юрист, а продавці іноді оплачують окремі конкретні позиції, а не дають загальний кредит.
- Остаточні цифри — у вашій Closing Disclosure. За законом ви отримуєте її щонайменшезат три робочі дні до закриття; звіряйте її з цим розрахунком і запитуйте щодо кожного рядка, який суттєво відрізняється.
- Зал profitability... Закладіть невеликий резерв. Оцінки рідко збігаються з остаточною сумою до долара, до того ж витрати на переїзд, депозити за комунальні послуги та негайний ремонт тут не враховані. Якщо ви досі вирішуєте, що вигідніше на вашому ринку — купувати чи орендувати, калькулятор «оренда чи купівля» допоможе розглянути витрати на закриття у ширшому контексті.
Часті запитання
Як оцінити витрати на закриття вручну, без калькулятора?
Скласти три групи: стягнення кредитора (комісія за оформлення; кожен дисконтний пункт коштує \(1\%\) суми кредиту), збори третіх сторін і держави (оцінка, страхування права власності, розрахункові послуги, реєстрація, податок на передачу) та передплачені позиції (відсотки до кінця місяця закриття плюс податки і страхування). Як швидкий орієнтир беріть 2–5% ціни купівлі — для будинка за $350 000 це приблизно від $7 000 до $17 500 без урахування першого внеску.
Який відсоток від ціни будинку вважається нормальним для витрат на закриття?
Типова величина для покупця з кредитом — 2–5% ціни купівлі, але розкид залежать передусім від локації. верхня межа... Виправлено. П’ятдесят... Очікуйте верхньої межі у штатах із дорогим страхуванням права власності, податками на передачу понад 1% або обов’язковою участю юриста — у деяких частинах Нью-Йорка чи Каліфорнії витрати можуть сягати 6% і більше. Дуже низький показник... Показник нижче 2% зазвичай означає, що частину ваших витрат покриває продавець або ви перебуваєте в штаті з низькими зборами.
Які витрати на закриття можна обговорити?
Більше, ніж очікують більшість покупців. Комісію за оформлення і дисконтні пункти можна прямо обговорювати з кредитором, а послуги третіх сторін можна шукати самостійно: страхування права власності, розрахункові збори та послуги юриста у різних постачальників часто відрізняються на сотні доларів. Платежі за оцінку і кредитний звіт зазвичай фіксовані. Якщо попросити кількох конкурентних кредиторів надіслати кредитну оцінку з однаковою ставкою, порівняння зборів стане простим.
Чи можна включити витрати на закриття в кредит замість того, щоб платити готівкою?
Одноразову премію MIP (FHA) і збір VA регулярно фінансують у сумі кредиту. Інші витрати на закриття до звичайного кредиту, як правило, додати не можна, але кредитори пропонують кредити від кредитора — трохи вищу процентну ставку в обмін на сплату частини ваших зборів, — що фактично і є варіантом «без витрат на закриття». Третій шлях — кредити від продавця, хоча кредитори обмежують їх залежно від типу кредиту та першого внеску, для звичайних кредитів це зазвичай 3–9%.
Хто зазвичай сплачує витрати на закриття — покупець чи продавець?
Більшість витрат сплачує покупець, але продавці часто покривають їх частину — особливо на ринку покупця. Навпаки, на сильному ринку продавця покупці нерідко сплачують усе сповна й часом навіть беруть на себе частку тайтл-полісу продавця. Продавці іноді оплачують окремі позиції безпосередньо (наприклад, поліс страхування права власності власника або податок на передачу — так заведено в деяких штатах), а не дають загальний кредит — обидва варіанти однаково зменшують суму, яку виставляє вам отримувач... витрачаете ви.
Чи сплачують покупці за готівку витрати на закриття?
Так, але значно менші. Без кредитора немає комісії за оформлення, пунктів, передсплачених відсотків, ескроу-резервів чи державних зборів за кредит. Покупцю за готівку все одно потрібні страхування права власності, збори за ескроу або розрахунки, мито за реєстрацію, податок на передачу, юрист — у штатах, де закриття проводить юрист, можливо, технічний огляд будинку та збір HOA за переоформлення. Купівля за готівку зазвичай обходиться приблизно в 1–2% ціни, а сама угода закривається швидше, оскільки оцінка не потрібна.
Які додаткові витрати на переїзд не входять у суму витрат на закриття?
Цей розрахунок охоплює лише саму угоду, а не ваш переїзд. Окремо закладіть вантажівку або перевізників, депозити за підключення комунальних послуг, негайний ремонт чи фарбування, нові меблі чи побутову техніку, а також першу страхову премію за кредитом, якщо для звичайного кредиту ваш перший внесок менше 20% (нараховується щомісяця). Більшість покупців додає на це резерв у розмірі 1–2% ціни будинку, адже оцінки рідко збігаються з остаточною Closing Disclosure до долара.